停贷潮中的业主：交了80万，还没盖到我这层 | 棱镜

来源：人民视觉

作者 | 郭菲菲 肖望  编辑 | 杨布丁

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7月12日深夜10点半，一封《郑州奥园誉湖湾业主集体停贷告知书》被发至业主群里，号召大家签字响应。第二天中午，434多位群内业主中，已有184位表态同意参与停贷。

“我们并不是跟风，也清楚停贷意味着什么，现在只能放手一搏。”一位奥园项目业主说，项目从去年10月停工至今，我们和开发商、监管方、银保监会等各方多次沟通，但目前仍看不到任何复工迹象。

自6月30日，江西景德镇恒大一项目全体业主打响强制停贷第一枪后，一场集体停贷潮正在快速蔓延。

克而瑞地产研究统计称，截至7月13日，已有106个项目加入其中，涉及深圳、武汉、郑州、长沙等近20个多城市，其中郑州一市就达到26个项目，涉事开发商包括恒大、世茂、富力、阳光城等，尤以暴雷的恒大项目最多，近30个。

“按照最低首付比例，上述停贷项目借款人尚未归还的贷款额度，约在3700亿元，基于最保守的预估，即便全部坏账，总额度也仅占目前个人住房贷款余额38万亿比重不到1%。”上述研究机构判断。

综合多个维权楼盘来看，业主们之所以被迫选择停贷，共同理由直指，银行在房屋主体未封顶前即违规为开发商发放按揭贷款，开发商借此将销售资金抽掉挪用，导致项目停工或烂尾。此外，告知书对象还包括当地政府、住建局、银保监会等监管机构。

业主们的普遍诉求，是停贷止损，并借此倒逼商业银行也加入复工队伍，直至复工或交房之日，才恢复偿还按揭月供。

上述问题楼盘的销售时点，大多发生在2021年上半年之前。彼时，预售资金监管宽松，开发商挪用项目资金用于还债、拿地扩张的情况稀疏平常。当恒大、蓝光等房企暴雷潮开始时，“保交楼”首要任务下，地方政府才开始收紧预售资金监管，但为时已晚，留下规模巨大的烂尾楼业主。

一家央企融资部人士对此解释称，此前，开发商用土地项目做抵押，找熟悉的银行做开发贷，卖了房，购房者的按揭贷款也会向这家银行大幅倾斜，后者往往也是预售资金监管行，双方利益深度捆绑之下，对于提前发放贷款以及开发商随意抽走挪用销售回款，银行的监管往往流于形式。

开发商房子已卖掉，银行按揭贷款已发放，监管账户资金不翼而飞，复工遥遥无期。这笔庞大的烂尾楼盘历史旧账，究竟谁来为此买单？

“房子还没盖到我那一层”

在老家开旅行社的周云（化名），在2021年5月跑到郑州花了220多万买了一套120平的房子，首付交了80多万。不幸的是，开发商恰好是后来暴雷的奥园集团。

“旅游生意一落千丈，每个月还要还9000多的月供，真是撑不住。”周云表示，停贷可能意味着上银行征信，房子被法拍，但问题是，“现在房子还没盖到我那一层，最后即使被起诉保全资产，拿什么去拍卖？”。

周云这些业主们曾向监管方呈交一份纳入问题楼盘申请信，信中写道，因总公司奥园集团出现债务危机，销售收入7亿元被其非法挪用；此外，来自奥园的说法，浦发银行郑州分行因与开发商存在借款合同纠纷，利用其作为监管银行的便利条件违法划走监管账户销售款4000多万元，并冻结1600万元，这导致项目自2021年10月起开始停工至今。

究竟多少销售资金被抽走，包括郑州奥园项目在内，大多数停工楼盘业主们都难以获得更为精准的数字，他们被告知的借口多为“涉及公司商业秘密”。

2022年6月，西安未央区住建局曾向世茂集团总部发函，称因集团抽掉预售资金，导致西安世茂璀璨倾城资金缺口达11亿元，项目停工，要求世茂退还资金至监管账户。不过，这笔钱是否能从已经爆雷的世茂集团身上追回，目前尚未看到追债结果。

遗憾的是，类似西安这类官方追债并明确资金规模的案例并不多。

距离郑州数百公里之外的武汉光谷，拥有382名硕博生业主的绿地星河绘项目也面临烂尾。该项目停贷告知书显示，项目销售回款达48亿元，其中有7.25亿元重点监管资金被绿地违规挪用一空，导致楼盘工程量完成不足35%，距离交房日期仅剩半年，已构成事实性合同违约。

对此，武汉房管局官网显示，2021年11月8日，该项目公司在开发经营中，存在未按规定将房价款存入监管专用账户的问题。不过监管方也并未披露具体资金规模。

有绿地项目业主代表表示，业主们与绿地、房管局及区政府三方会谈近10次，在货值已卖光的情况下，官方曾承诺通过处置绿地在武汉的资产，来填补项目资金窟窿，但现在进展缓慢。

极端方式倒逼解决方案？

多位集体停贷项目业主表示，告知书公开后，目前尚未收到银行等各方的反馈意见。

郑州一家股份行业务经理认为，业主单方面宣布停贷不可行，这属于单方面撕毁合同违约，“业主们停贷，应该只是手段而不是目的。他们想通过极端的方式倒逼相关部门出面解决”。

保交楼事关民生，但从实际操作来看，指望土地财政匮乏的地方政府出面相救也不容易。这其中，资金无疑是横跨在楼盘复工面前的最大障碍，想要追回被抽走的销售款实属难事。

以最近舆论热议中的河南学历最高楼盘为例，被开发商挪用的10亿元销售额之所以能够追回，关键在于这笔钱去向明晰，被锁定在郑州其他区另一宗土地款账户上，并非用于其他用途或被总部集团抽走，故能在更高级别监管层的多方斡旋下成功讨回。

对于停工楼盘如何复工，一位头部房企区域营销负责人表示，若项目货值售尽，资金又被抽走，复工难度极大；如果赶上市场销售火热，房价上涨期，项目后续还有未售货值，那肯定不乏接盘者入局，进场盘活项目，但现在还看不到市场整体迅速回暖的趋势。

北京某律所房地产、破产领域资深律师则表示，对烂尾楼最好的解决方式就是及时止损，除非房地产市场预期有大幅反弹。

在上述律师看来，烂尾楼变现价值很低，如果开发商已经达到破产重整的条件，应尽快启动破产程序，如果能继续引入开发资金重建是对各方最有利的方案，但需要给引入的资金方稳定的预期，确保其在债务中的优先地位，这需要所有的债权人共同推动解决，通过专业中介机构对债权债务进行梳理、摸底，在这个基础上去盘活资金，才有可能解决烂尾楼的情况。

集体停贷，前路未明

一旦集体停贷落地，从法律层面来看，业主们能够及时止损吗？

一位西安当地开发商人士介绍说，购房合同关于逾期交付责任一栏规定中，绝大多数合同均为开发商支付一定比例违约金，但也有约定逾期交付多久，购房者有权解除合同，开发商退还全部房款并支付违约金，“这需要看具体合同而定”。

不过，上述北京某律所房地产、破产领域资深律师表示，合同具有相对性，即只能对合同当事人产生拘束力，非合同当事人不能诉请强制执行合同。开发商与业主、业主与银行是不同的合同关系，开发商与业主之间是商品房买卖合同关系，开发商拿到预售许可证后就可以销售楼盘；银行与开发商之间涉及开发贷、预售资金监管业务，而业主与银行之间是借贷关系，业主向银行借钱，用于支付短缺的购房款。

该律师指出，即便银行存在开发贷违规、预售资金监管不力的情况，也不能成为业主们不还按揭贷款的抗辩理由。楼盘烂尾，是开发商违约，则应该按照合同来追究开发商的违约责任，业主在楼盘逾期交付时，由此产生的租房费用、房屋增值、出租等权益损失，都是业主和开发商之间的问题。

在具体司法实践中，楼盘烂尾，购房者单方面停贷仍难以获得法理支持，法院通常判决购房者仍需向银行承担偿还房贷责任。

不过，就在2022年2月，首例支持购房者的司法案例产生。一位购房者因楼盘烂尾拒还银行月供，浙江嘉兴中院判决，改由开发商承担剩余贷款的还款责任。

值得注意的是，该案例的的关键点在于，开发商此前已申请破产清算，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，购房者已解除与开发商之间的商品房买卖合同。

对此，北京盈科（上海）律师事务所郭韧撰文表示，未来法院对这类情况究竟如何审判尚不可知，但最近各地业主要求停贷事件，一旦成功，购房人不用诉讼花钱，也不用申请解除合同，保留房屋未来还能造好交房的权利，且在无法确保房屋可交付情况下，停止还贷，及时止损，的确非常高明。当然一旦停止还贷，是否会征信有影响等等也是隐患。

对于周云这些业主们来说，当生活难以继续，征信已不在他们考虑范围内了。“停贷只是烂和更烂之间的被迫选择，并不是能从中赢得什么，只是没有办法的办法，现实逼迫我躺平。”他说。

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